Τι να προσέξετε πριν και κατά την κατασκευή του σπιτιού σας
Τι να προσέξετε πριν και κατά την κατασκευή του σπιτιού σας
Η κατασκευή σπιτιού είναι μια σημαντική επένδυση που συνδυάζει τεχνικές, οικονομικές και νομικές παραμέτρους. Πολλά από τα προβλήματα που εμφανίζονται στην πορεία ενός έργου θα μπορούσαν να έχουν αποφευχθεί με σωστό προγραμματισμό πριν την έναρξη της κατασκευής.
Παρακάτω παρουσιάζονται ορισμένα βασικά σημεία που αξίζει να γνωρίζει κάθε ιδιοκτήτης.
Σωστός προϋπολογισμός έργου
Ο σωστός προϋπολογισμός είναι το σημαντικότερο βήμα πριν ξεκινήσει η κατασκευή. Ο προϋπολογισμός πρέπει να γίνει πριν από την αίτηση προέγκρισης δανείου (εφόσον πρόκειται να ληφθεί δάνειο), ώστε ο ιδιοκτήτης να γνωρίζει με ακρίβεια το ποσό χρηματοδότησης που χρειάζεται.
Ένα συχνό λάθος είναι ότι πολλοί υπολογίζουν μόνο το κόστος κατασκευής σπιτιού, ενώ στην πράξη υπάρχουν αρκετά επιπλέον έξοδα που πρέπει να προβλεφθούν.
Στον συνολικό προϋπολογισμό πρέπει να υπολογίζονται μεταξύ άλλων:
- διαμόρφωση περιβάλλοντος χώρου.
- ασφαλιστικές εισφορές οικοδομής (ένσημα ΙΚΑ)
- κόστος ανακύκλωσης αποβλήτων κατασκευής
- κάδοι αποκομιδής μπαζών
- σκαλωσιές
- καθαρισμός εργοταξίου
- μεταφορές υλικών
- μικροέξοδα εργοταξίου
Επίσης καλό είναι να προβλέπεται ένα ποσοστό απρόβλεπτων δαπανών, καθώς και μια πιθανή τιμαριθμική αναπροσαρμογή λόγω αυξήσεων στα υλικά ή στο κόστος εργασίας.
Ένα ακόμη συχνό λάθος είναι ότι γίνεται προϋπολογισμός χωρίς να υπάρχουν τελικά σχέδια κατοικίας και διαμόρφωσης οικοπέδου. Χωρίς οριστικά σχέδια δεν μπορεί να γίνει αξιόπιστος προϋπολογισμός.
Αν τον προϋπολογισμό τον ετοιμάζει μηχανικός ή εργολάβος, μην αρκεστείτε σε μια γενική εκτίμηση κόστους. Ζητήστε αναλυτικό προϋπολογισμό που να περιλαμβάνει όλες τις εργασίες και τα επιπλέον έξοδα.
Δάνειο κατασκευής κατοικίας
Αν πρόκειται να χρηματοδοτηθεί η κατασκευή με στεγαστικό δάνειο, το πρώτο βήμα είναι να υπάρχει σωστός προϋπολογισμός του έργου.
Στις περισσότερες περιπτώσεις οι τράπεζες ζητούν ο ιδιοκτήτης να διαθέτει ένα ποσοστό ίδιων κεφαλαίων, συνήθως περίπου 30–40% του συνολικού κόστους.
Πριν την επιλογή δανείου είναι σημαντικό να εξετάζονται:
- το επιτόκιο
- η διάρκεια αποπληρωμής
- οι όροι εκταμίευσης
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν τα λεγόμενα πράσινα στεγαστικά δάνεια, τα οποία προσφέρουν συχνά χαμηλότερα επιτόκια για κατοικίες υψηλής ενεργειακής απόδοσης.
Εάν δεν υπάρχει στενή συνεργασία με συγκεκριμένο τραπεζικό κατάστημα, συχνά είναι χρήσιμο να ζητηθεί η βοήθεια εταιρειών διαμεσολάβησης στεγαστικών δανείων. Οι εταιρείες αυτές γνωρίζουν καλύτερα τις διαδικασίες και μπορούν να αποφύγουν καθυστερήσεις ή προβλήματα που προκύπτουν όταν οι τραπεζικοί υπάλληλοι δεν είναι εξοικειωμένοι με συγκεκριμένους τύπους κατασκευών, όπως οι προκατασκευασμένες κατοικίες.
Υποχρέωση ανακύκλωσης αποβλήτων κατασκευής
Σύμφωνα με τη νομοθεσία, τα απόβλητα εκσκαφών, κατασκευών και κατεδαφίσεων πρέπει να διαχειρίζονται μέσω πιστοποιημένων συστημάτων ανακύκλωσης.
Η συνεργασία με διαπιστευμένο συνεργάτη ανακύκλωσης είναι απαραίτητη, διότι κατά το κλείσιμο της οικοδομικής άδειας πρέπει να δηλωθεί η ποσότητα των αποβλήτων που διαχειρίστηκε το έργο.
Σε πολλές περιπτώσεις ιδιοκτήτες ή εργολάβοι δεν συνεργάζονται εξαρχής με πιστοποιημένο φορέα. Όταν έρθει η στιγμή να ολοκληρωθεί η άδεια, αναζητούν εκ των υστέρων εταιρείες ανακύκλωσης για να δηλώσουν ποσότητες αποβλήτων που δεν έχουν πραγματικά παραλάβει. Εκτός από περιβαλλοντικά λανθασμένη πρακτική, αυτό συχνά καταλήγει να κοστίζει περισσότερο.
Επιπλέον, πρέπει να ελέγχεται προσεκτικά η τιμή μονάδας στη σύμβαση με την εταιρεία ανακύκλωσης. Για παράδειγμα, αν μέσα στα μπάζα αναμειχθούν άλλα υλικά όπως παλιά έπιπλα ή οικιακά αντικείμενα, η εταιρεία μπορεί να τιμολογήσει όλο το φορτίο με διαφορετική και υψηλότερη τιμή μονάδας.
Ένσημα και υποχρεώσεις προς το ΙΚΑ
Σε κάθε οικοδομικό έργο ο ιδιοκτήτης είναι υπεύθυνος για την καταβολή των ασφαλιστικών εισφορών που αντιστοιχούν στους εργαζόμενους.
Είναι πολύ σημαντικό να υπάρχει σαφής και γραπτή συμφωνία με κάθε υπεργολάβο για τον αριθμό των ενσήμων που αντιστοιχούν στις εργασίες του και για το ότι αποδέχεται τις τιμές των ενσήμων που ισχύουν τη συγκεκριμένη περίοδο.
Έχουν υπάρξει πολλές περιπτώσεις όπου εργαζόμενοι που πραγματικά εργάστηκαν λίγες ημέρες σε ένα έργο διεκδίκησαν πολλαπλάσια ένσημα. Σε τέτοιες περιπτώσεις, όταν η υπόθεση φτάσει στο ΙΚΑ, συνήθως γίνεται δεκτός ο ισχυρισμός του εργαζόμενου και ο ιδιοκτήτης καλείται να πληρώσει επιπλέον ένσημα και πρόστιμα.
Για τον λόγο αυτό είναι απαραίτητο να υπάρχουν γραπτές συμφωνίες με τα συνεργεία και σωστή τήρηση των διαδικασιών ασφάλισης.
Κατασκευή σύμφωνα με τη μελέτη
Η κατασκευή πρέπει να ακολουθεί αυστηρά τα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας.
Αυτό δεν αφορά μόνο το κτίριο αλλά και τον περιβάλλοντα χώρο. Για παράδειγμα, στοιχεία όπως:
- η θέση της εισόδου
- ο δρόμος πρόσβασης μέσα στο οικόπεδο
- η θέση στάθμευσης
- οι βεράντες
- το ύψος της περίφραξης
πρέπει να περιλαμβάνονται στα εγκεκριμένα σχέδια.
Οποιαδήποτε κατασκευή που δεν προβλέπεται στην άδεια πρέπει να ενσωματωθεί νόμιμα μέσω ενημέρωσης ή αναθεώρησης της άδειας. Κατασκευές που γίνονται χωρίς να προβλέπονται στα σχέδια μπορεί να χαρακτηριστούν αυθαίρετες και να οδηγήσουν σε πρόστιμα ή ακόμα και σε υποχρέωση κατεδάφισης.
Τι επιτρέπεται πριν την έκδοση άδειας δόμησης
Πριν εκδοθεί οικοδομική άδεια επιτρέπονται μόνο περιορισμένες εργασίες, όπως καθαρισμός οικοπέδου ή απλές προσωρινές διαμορφώσεις.
Δεν επιτρέπονται εργασίες όπως:
- εκσκαφές
- κατασκευή μάντρας ή περίφραξης
- κατασκευή αποθηκών
- κατασκευή πηγαδιών ή γεωτρήσεων
- οποιαδήποτε μόνιμη κατασκευή
Πολλοί ιδιοκτήτες πιστεύουν ότι η περίφραξη δεν απαιτεί άδεια. Στην πραγματικότητα στις περισσότερες περιπτώσεις απαιτείται οικοδομική άδεια ή άδεια μικρής κλίμακας.
Ισόγεια ή διώροφη κατοικία
Η επιλογή μεταξύ ισόγειας και διώροφης κατοικίας επηρεάζει σημαντικά τόσο το κόστος όσο και τη λειτουργικότητα του σπιτιού.
Μια ισόγεια κατοικία είναι συνήθως πιο άνετη στη χρήση, χωρίς σκάλες και με άμεση επαφή με τον περιβάλλοντα χώρο. Ωστόσο απαιτεί μεγαλύτερη επιφάνεια οικοπέδου και συχνά μεγαλύτερη θεμελίωση και στέγη, γεγονός που μπορεί να αυξήσει το κόστος.
Αντίθετα, μια διώροφη κατοικία αξιοποιεί καλύτερα μικρότερα οικόπεδα και μπορεί να προσφέρει καλύτερη θέα ή διαχωρισμό των χώρων. Παρόλα αυτά απαιτεί εσωτερική σκάλα και διαφορετική οργάνωση των χώρων.
Η τελική επιλογή εξαρτάται από το μέγεθος του οικοπέδου, τις ανάγκες της οικογένειας και τους όρους δόμησης της περιοχής.
Κλίση οικοπέδου
Η μορφολογία του οικοπέδου επηρεάζει σημαντικά το τελικό κόστος κατασκευής σπιτιού.
Πολλοί αγοραστές επιλέγουν οικόπεδα με έντονη κλίση επειδή έχουν χαμηλότερη τιμή αγοράς ή καλύτερη θέα. Ωστόσο σε τέτοιες περιπτώσεις μπορεί να απαιτηθούν:
- εκβραχισμοί
- μεγάλες εκσκαφές
- τοιχία αντιστήριξης
- ειδικές θεμελιώσεις
Σε ορισμένες περιπτώσεις το επιπλέον κόστος αυτών των εργασιών μπορεί να ξεπεράσει τη διαφορά τιμής που εξοικονομήθηκε κατά την αγορά του οικοπέδου.
Για τον λόγο αυτό είναι σημαντικό να εξετάζεται προσεκτικά η μορφολογία του οικοπέδου πριν την αγορά ή τον σχεδιασμό της κατοικίας.